1月11日,“2019年中国商业空间设计与规划论坛·贵阳站”启幕,本次论坛是此系列论坛2019年的第一站。以“存量时代下购物中心改造与升级”为主题,聚集多名中国商业地产行业大咖,和来宾一同探讨实体商业的新趋势。

在本次论坛中,邀请到了派沃（中国）商业设计机构的执行董事臧涛与凤凰传说董事总经理黄小军,并发表了主题演讲。

过去近二十年，商业地产从黄金时代进入到了瓶颈期，如何培育成熟的开发模式、打造真正“体验感”、提升品牌认知度、强化定位和体验业态，都要求我们必须时刻保持超前的眼光和策略。

而“商业空间设计与规划论坛”便是致力于将艺术与商业、舒适与功能、美感与科技完美地结合在一起，打造优质、卓越、舒适、实用的商业空间为目的的论坛。我们希望商业空间的设计能赋予商业独特且强大的风格和超凡的魅力，推动每一个项目成为未来城市的商业新标杆。

2018年在全国范围内已开业和拟开业大型商业项目约937个，商业体量高达8400多万㎡，商业地产市场竞争已日益激烈。从国内主要商业地产集团的项目来看，收购、改造类项目逐渐增多，那么存量如何盘活，增量又何以创新？因此把握旧楼改造、存量提升为主的“城市更新”，将项目改造成功则尤为重要。

论坛上，派沃（中国）商业设计机构的执行董事臧总为大家剖析了2018城市更新新趋势，臧总认为城市更新的来源是由于当前消费主力的更替带来的消费场景的更替，对于商业中心的“场所精神”，本质上即是给予消费者在商业场景中最大的精神满足。

场所基于消费需求构建出来的“引力场”，是实体和精神的关系，物质匮乏到物质泛滥的时代，纯粹的物质已经不能满足人们的需求，因此，先要懂生活，才能懂经营。因此基于消费者生活方式的研究是我们的核心工作，并且，他用一句话总结了城市更新的趋势是商业研究新零售，房地产研究新场景。

臧总以案例的形式分享了购物中心、主题街区、新零售、儿童、新娱乐、新文化、健康运动生活等几类创新体验式业态的发展趋势,臧总认为,创新是对未来生活的洞悉,是对未来生活模式的预判。

只有对未来的生活模式有了清晰的预判和创新,才能够跟消费者无缝对接,未来非主流将成为主流。未来我们贩卖的不再是简单的商品,而是一种情感,一种体验,一种场景性营销。

派沃设计启东吾悦广场项目效果图

臧总最后总结道，人们对于公共空间的要求越来越高，经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验，所以研究如何带给人们愉悦的器官性本能，便是空间规划的本质工作。从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个方面如说，去创造更为多元的空间。

派沃设计大庆世纪唐人中心项目效果图

比如，与其他大多数项目产生差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供人文关怀的功能性、产生愉悦体验的文娱性、充满绿色生态和自然景观的休闲性、使空间与人群产生心灵碰撞的艺术性等等。

从灯光、音乐、气味等维度打造沉浸式的商业空间，紧抓社交化的消费趋势，充分考虑区域商务人士、高品质家庭的社交化、亲子化、人文化的消费升级需求，以多维立体开放式街区的形态，打造集多种功能于一体的城市文化消费新空间，从而让顾客流连忘返。

凤凰传说的总经理黄总带来以“重生”为主题,围绕贵阳综保云上方舟智慧购物中心的招商环节分享了心得。

黄总首先介绍了云上方舟项目的客群构成,项目周边环绕着国际金融城、美的财智中心、中天会展城等项目,以及十一家银行的省级总部坐落于此,此外还有IT、AI人工智能高科技产业和贵阳市行政中心、省博物馆等大量行政机关及国企散布四周,因此云上方舟项目面对的客群,是贵州省规模最大、消费活力最强的高知高消费客群。

黄总认为商业的最高境界，是为目标客群构建一种生活方式，围绕他们的价值需求，构筑适合他们价值观的精神属地。所以云上方舟开创融合国际时尚和贵州本土文化元素的智慧生活方式，引进了包括钟书阁、上影影城在内的近20个贵州首发商业品牌。

在谈到在前期引进钟书阁时的心路历程时，黄总总结为“精诚所至、金石为开”，所有的付出都是值得的，在开业后截止目前，钟书阁相当于云上方舟的一张名片，为项目引来近25万人次的客流。

而餐饮业态中,新加坡翡翠小厨的招商过程更是让黄总得出3个结论：每一个招商人员,都应该是商家的开店拓展顾问；用餐饮行业的专业分析和对市场的充分了解,专门为其提供开店策划报告,提供各项开店决策的市场依据；以及遵守规则、尊重品牌价值。

最后，黄总对于一个商业地产项目成功招商的必要因素归结为五点，分别是：优秀的业主方、专业的商业策划、有体验感的场景、专业的招商团队、养商富商的理念。首先要做到的便是要理性、了解商业规则、懂得商业规律，在基于市场的客观、前瞻性的科学判断，还要找到优秀的设计机构，这样才能为商业强劲赋能！并且，招商团队要懂得如何顾问式招商，孵化式招商，帮助品牌商家共同推进经营业绩提升。

两位嘉宾从不同的角度,对存量时代下购物中心如何圈粉,及经营策略提供了自己的新思路,全场掌声不断,干货满满。

当前,世界经济虽总体保持复苏态势,却面临增长动力不足、需求不振、金融市场反复动荡、国际贸易和投资持续低迷等多重风险和挑战。反观商业地产行业,何尝不是处在一个九死一生,急待转型的关键节点。在国内商业地产行业的存量危机下,购物中心增速依旧不减,百货纷纷转型购物中心,如此种种都不断加剧了商业地产竞争。存量如何盘活,增量又何以创新?

在这样一个消费者主权时代，国内的项目升级方式，又多停留在业态规划、品牌选择、设备更新等方面，因此很多商业地产经营者会发现自己越来越难戳中消费者的G点，在十年之前，商业地产经营者需要考虑的大多是建筑应该如何设计、如何控制成本、如何定位等等从经营者自身出发考量的点。而现在则更多的需要研究怎样才能更好、更准的迎合消费者，塑造与众不同并能带给消费者新鲜感的商业空间。

重视商业地产开发和运营过程中的每一个环节，重视规划和设计，真正做到为消费者打造出优质、舒适、创新的商业空间，商业空间主题设计与规划，将人们的生活方式与购物中心的场景进行融合，从而引领消费者实现更高品质的生活是每位业内工作者的责任。